Как купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика?

купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика

8 практических советов

Купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика желает любой начинающий и опытный предприниматель. Это инвестиция, которая всегда себя окупит. Либо даст возможность развивать собственное дело в неспешной обстановке без дополнительного надзора собственника.

По каким критериям следует выбирать помещение для покупки? На что обратить внимание? И чего лучше избегать, чтобы не только не потерять свои деньги но и преумножить их?

Наши эксперты подготовили 10 практических советов:

 

  1. Значение назначения
  2. Отдельно стоящее здание или помещение внутри большого комплекса?
  3. «Проходимцы» и проходимость
  4. Ликвид
  5. 7 раз отмерь или стадия строительства
  6. 5 способов купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика
  7. Без лица — Как избежать формальностей?
  8. 5 советов как быстро отбить инвестиции

 

Значение назначения

Перед покупкой следует определиться с назначением помещения. Что это будет? Офис? Торговое помещение? Общепит? Склад? Производство?

Каждый тип помещения имеет свои особенности, которые следует учесть:

 

Офис

Сдавая в последствии в аренду офис, Вы никогда не прыгнете выше его средней стоимости в данном конкретном районе, в бизнес центре определенного класса и так далее. Но это всегда стабильная прибыль без лишних проблем.

 

Торговое помещение

Напротив, является сложно прогнозируемым в прибыли. Всё зависит от многих факторов. В частности от расположения и грамотного ведения бизнеса арендатора. Здесь нужно ориентироваться на среднюю стоимость аренды в округе (если это рынок, помещение в торговом центре и т.д.). При ведении собственного бизнеса, прибыль может быть не ограничена.

 

Общепит

Во многом схож с торговым назначением: важен район, проходимость, назначение рядом стоящих помещений. Грамотный анализ конкурентной среды и маркетинговое исследование покажут, как лучше варьировать арендную ставку. Также имеет неограниченные перспективы при хорошем маркетинге.

 

Склад

Различают отапливаемые и неотапливаемые склады. Наличие электричества и мощностей имеет большое значение (например для холодильных и морозильных камер). Район и проходимость не важны. Имеет значение транспортная доступность и удобный подъезд для грузовых автомобилей. От этих параметров будет зависеть как цена помещения, так и его арендная ставка в будущем.

 

Производство

Так же, как и для склада, здесь не важно его расположение. Но необходимо электричество, отопление и ряд других параметров, в зависимости от того, чем будет заниматься Ваш арендатор.

 

Последние 2 типа помещений обычно строятся быстро и зачастую не имеют особых требований к строительству. С ними легче во всех отношениях, но прибыль при сдаче часто копеечная.

Если мы говорим о том, как купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика, то это скорее всего офис, торговля или общепит.

 

Отдельно стоящее здание (ОСЗ) или помещение внутри большого комплекса?

Еще одна причина понимать назначение Вашего будущего помещения — это выбор типа здания.

купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика

К примеру, если Вы планируете открыть или сдать в аренду помещение под ночной клуб, то лучше всего Вам подойдет отдельно стоящее здание или звукоизолированное помещение.

Офис и магазин с отдельным входом или в отдельном здании имеют как преимущества, так и недостатки.

Вы не привязаны ко времени работы бизнес или торгового центра, не обязаны следовать всем правилам, писать заявление на вывоз собственного имущества и так далее.

Тем не менее, вопросы пожарной безопасности, СЭС, охраны и так далее — Вам придется решать сугубо самостоятельно. Если у Вас нет четкого понимания последовательности действий, это может оказаться сложным процессом.

Все же хочется заниматься любимым делом, а не тратить время на поиск информации. Коллективное решение вопросов упрощает многое.

 

“Проходимцы” и проходимость

Расположение коммерческого объекта недвижимости — это первое, что влияет на его стоимость и, в дальнейшем, прибыль.

купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика

Проходимость — это высокий поток людей на местности, близ лежащей к Вашему объекту недвижимости.

Для складов и производственных помещений лучше выбирать более отдаленные районы. Поскольку местность ни на что здесь не влияет, имеет смысл сэкономить.

Для торговых точек и помещений под общепит проходимость имеет огромное значение! Расположение влияет на саму концепцию помещения, проходимость, финансовую стабильность.

При верном анализе прибыль здесь не ограничена.

Для офиса проходимость также может быть важна. Например, если это очные курсы, тренинги или шоу-рум.

В остальных случаях имеют значения лишь удобная транспортная доступность для сотрудников и партнеров, наличие поблизости столовых и кафе, автомобильная парковка.

Магазину нужны покупатели. Основным шагом при выборе расположения объекта является анализ пешеходных потоков и замер трафика, анализ конкурентной среды.

Однако, не достаточно лишь посчитать проходящих мимо людей. Часто подобный анализ совершает грубые ошибки  и теряет свою прибыль. Рассмотрим некоторые из них.

 

Ошибка 1. “Экспресс-замер”

Это когда на точку приезжает специалист и в течение одного часа производит подсчет проходящих людей.

Понятно, что проходимость практически всегда зависит от времени суток, часто от сезона и и дней недели.

Кто в здравом уме станет вкладывать деньги на основе подобных расчетов? Только те, кто не знает, каким образом он был произведен.

Грамотный подсчет трафика составляет не менее 10% от периода подсчета. То есть, месячные данные нужно собирать 3 дня. В течение рабочего дня объекта.

Это позволит выявить самые активные часы для работы.

Для более глубокого анализа увеличивайте время исследований.

Обязательно примите во внимание выходные дни.

 

Ошибка 2. Студент уже не торт!

Отправить молодого человека считать проходимость в течение 12-ти часов 3 дня подряд и ожидать от него точных данных — странно.

Людям физически не справиться с этой задачей. Погрешности могут возникнуть в самых показательных моментах.

И это, если мы говорим о безупречно честном человеке.

Какой студент сегодня будет считать трафик в течение трех часов, а потом просто не умножит это число на 4? Нельзя делать выводы на основе таких данных.

Есть два решения: посменная работа (если Вы очень сильно доверяете этим людям) или видеонаблюдение.

Последнее — самое эффективное решение. Запись можно пересмотреть в любой момент, в удобной обстановке, выявить все ошибки и неточности, произвести глубокий анализ.

 

Ошибка 3. Неверная интерпретация результатов

Даже если Вы получили верные данные о проходимости, как понять, много это или мало? Будет ли бизнес прибыльным или нет?

Всегда лучше анализировать сразу несколько точек, чтобы можно было выбрать.

Если такой возможности нет, изучите конкурентов, насколько прибыльно их дело в данной локации. Делайте правильные выводы.

 

Ошибка 4. Сезонность

Анализ проходимости без учета праздников и сезонности дает неверную оценку. В конце года любая торговая точка имеет трафик больше, чем, скажем, весной.

Конечно, не нужно проводить исследование в течение всего года. Достаточно лишь применить здравый смысл, имея уже какие-то данные.

Ясно, что помимо проходимости, существует еще несколько факторов, влияющих на успешность коммерческого помещения. Однако следует помнить, что самый большой и необратимый промах ритейлера — это открыться не в том месте.

 

Ликвид

Ликвидной называют тот вид недвижимости, в том числе и коммерческой, которая пользуется спросом на рынке и может быть реализована в любой момент по выгодной цене.

Обычно такие объекты располагаются в хороших районах с большой проходимостью (если мы говорим о коммерческой недвижимости). Имеет смысл обратить внимание на этот фактор, поскольку Вы никогда не знаете, когда придется продать помещение.

 

7 раз отмерь или стадия строительства

Если Вы решили купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика на стадии строительства, имеет смысл больше узнать об исполнителе.

Изучите, какие объекты уже были построены, в какие сроки сданы, как эксплуатируются.

Стадия строительства определяет цену объекта. Изучите рынок, оцените свои инвестиции и возможность ожидания сдачи дома.

 

Как купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика в ипотеку?

Что такое коммерческая ипотека?

Ни что иное, как покупка нежилого помещения в кредит под залог приобретаемой недвижимости.

купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика

Подобная практика еще не очень хорошо развита в России, но популярна в Европе. Около 30 банков в нашей стране официално предоставляют данную услугу. Но по факту можно получить коммерческую ипотеку лишь в 10-15 из них.

Эксперты считают, что ситуация в этом направлении будет развиваться. Арендная ставка примерно равна ежемесячному платежу. Но владеть лучше, чем снимать.

Аренда коммерческой недвижимости сопровождается рядом рисков для бизнеса, как то повышение ежемесячной оплаты. При этом, новое место может привести к потере многих клиентов.

Собственное помещение всегда можно продать в тяжелые времена. Инвестиции в недвижимость считаются наиболее рентабельными на сегодняшний день.

 

Как оформить бизнес-ипотеку?

Процедура напоминает стандартную. Покупатель может быть как юридическим, так физическим лицом (собственник, руководитель, предприниматель).

Вам потребуется первый взнос в размере 15-20% от общей стоимости объекта и, возможно, поручитель. При этом, многие кредитные организации предлагают до 100% суммы.

Прозрачность сделки повышается за счет проверки банком продавца и самого объекта недвижимости.

Средняя процентная ставка составляет 14-15% годовых. При наличии хорошей кредитной истории, вполне можно рассчитывать на 9-10%. Суммы колеблются от трех до 100 миллионов рублей! Средние сроки — 5-7 лет, обычно не больше 10. Кредит выплачивается ежемесячно равными платежами.

 

Подводные камни

В основном их нет. Неприятные нюансы обычно связаны с продавцами объекта. Часто у них возникает желание занизить официальную стоимость продажи для снижения налогов. Это всегда риск и отсутствие прозрачности сделки.

 

Виды нежилых помещений, не подходящих под ипотеку:

  • памятники архитектуры
  • объекты, представляющие историческую или культурную ценность

Часто купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика в ипотеку довольно сложно: банки предпочитают готовые нежилые помещения. Но ситуация меняется очень быстро и пробовать однозначно надо!

 

Без лица — как избежать формальностей?

Если Вы не являетесь юридическим лицом, но хотите приобрести коммерческую недвижимость, то это тоже возможно!

Однако учитывайте следующие вещи:

  • необходимо согласие на покупку супруги или супруга
  • при разводе, имущество делится пополам
  • налог 13% при продаже объекта ранее, чем через 5 лет

При этом, физлицо по закону может зарабатывать на аренде коммерческого помещения. Нужно лишь вовремя платить налоги.

 

5 способов быстро отбить инвестиции

Для того, чтобы вложения быстро окупились, нужна растущая прибыль. Лучший способ — вести собственный бизнес. Тогда доход ограничивается лишь Вашими амбициями.

Перед покупкой следует сделать некоторые вещи:

  1. Определиться с направлением бизнеса
  2. Изучить конкурентов
  3. Учесть проходимость и ликвидность объекта
  4. Произвести маркетинговое исследование и составить маркетинговый план развития
  5. Вести дела на основе тщательного анализа профессионалов, не полагаясь на случай

 

Если же Вашей целью является зарабатывать на аренде, то просто ищите выгодные объекты с перспективой высокой арендной ставки.

Покупка нежилой недвижимости —  это многообещающая перспектива и выгодная инвестиция. Новые направления развиваются в России быстрее, чем мы успеваем это заметить.

 

Купить коммерческую недвижимость в СПб от застройщика в ЖК Деткосельсикй — варианты помещений по выгодной цене.

Поделитесь статьей в социальных сетях: